¿Qué son las SOCIMIs?(II). Comparación con otros medios de inversión

Continuando con el post anterior, seguiremos con el análisis de las SOCIMIs. Llegados a este punto reflejaremos en una tabla comparativa sus diferencias respecto a otros vehículos de inversión alternativos atendiendo a los siguientes criterios o parámetros

• Capital mínimo.
• Endeudamiento.
• Requisitos propios respecto a accionistas.
• Activos. 
• Inmuebles. Tiempo de permanencia.
• Rembolsos/Dividendos.
• Fiscalidad IS

VEHÍCULO INVERSIÓN	CAPITAL MÍNIMO	ENDEUDAMIENTO	ACCIONIS	INMUEBLE	REEMBOLSO DIVIDENDOS	IS
FONDO INVERSIÓN INMOBILIARIA	9.000.000 €: -Capital dividido en participaciones. -Totalmente desembolsado - Aportaciones dinerarias o inmuebles	Máx. 10%	-Ningún partícipe represente más del 25% del fondo. -Porcentaje mínimo de inversiónà  70%	Inmuebles permanecerán arrendados 3 años o menos	Obligados a permitir la suscripción/ reembolso una vez al año	1%
SOCIEDAD INVERSIÓN INMOBILIARIA	9.000.000 €: -Capital dividido en acciones -Totalmente desembolsado -Aportaciones dinerarias o inmuebles	Máx. 10%	-Ningún partícipe represente más del 25% del fondo -porcentaje mínimo de inversiónà 80%	Inmuebles permanecerán arrendados 3 años o menos	No límites	1%
SOCIEDAD ANÓNIMA	60.000€: -Capital: integramente suscrito y desembolsado al menos en un 25% - Aportaciones dinerarias o no dinerarias. -Capital dividido en acciones.	No límites	No límites	No límites	No límites	15%,20%,25% ó 30%
SOCIEDAD COTIZADA  INVERSIÓN INMOBILIARIA	5.000.000€: - Capital íntegramente desembolsado - Representado mediante anotaciones en cuenta -Aportaciones dinerarias o inmuebles -Acciones exclusivamente nominativas	No límites	-Mínimo del 80%:	Inmuebles permanecerán arrendados 3 años o menos	-Obligatorio  100% del beneficio procedente de dividendos en otras sociedades. 50% beneficios derivados transmisión de inmuebles.  80% del resto de los beneficios obtenidos.	0%
ENTIDADES ARRENDAMIENTO	Adoptar cualquier forma jurídica con sus respectivos requisitos de capital mínimo	No límites	Incompatible con regímenes especiales con ciertas excepciones	Inmuebles permanecerán arrendados 3 años o menos. Número de viviendas 8 o menos.	No límites	30%

Por último analizaremos los beneficios fiscales que aportan las SOCIMIs respecto de los vehículos de inversión convencionales.

1. En primer lugar, y quizás el beneficio más significativo es que, tributarán en el Impuesto sobre Sociedades al tipo de gravamen del 0%. Se exceptúan de este tipo de gravamen, los dividendos distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, siempre que en sede de estos socios, los dividendos que perciban estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%, en este caso, la entidad estará sometida a un gravamen especial del 19%, lo cual también resulta beneficioso, ya que las sociedades están gravadas por este Impuesto al tipo general del 30%.
2. Gozarán de una bonificación del 95% en el ITP, por la adquisición de viviendas y terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
3. Las operaciones de constitución y aumento de capital social de las SOCIMI, así como las aportaciones no dinerarias a dichas sociedades, quedarán exentas en la modalidad de operaciones societarias del ITPAJD.

Esta modalidad societaria resulta especialmente atractiva para las Family Offices, inversores extranjeros, empresas patrimonialistas, instituciones financieras, promotoras, e incluso, para la aglutinación de parte del patrimonio público de las grandes corporaciones.

Una importante ventaja para el pequeño inversor es que su régimen jurídico está muy bien definido –a imagen y semejanza de sus homólogos anglosajones, los Real Estate InvestmentTrust (REITS)–. Para el inversor particular es clave que estén regulados y que exista un mercado en el que pueda entrar y salir.

Si bien se trata de un vehículo de inversión muy reciente, podemos atrevernos a pronosticar que en unos años la SOCIMI se convertirá en el traje societario más demandado por el sector de inversión inmobiliaria. De hecho, los datos del último año así lo demuestran. La fuerte actividad de las SOCIMI en estos once meses ha hecho que desbanquen a los fondos oportunistas, que han descendido a la tercera posición, por detrás de los fondos core.

El principal freno a la inversión es la escasez de producto y la mayor competencia generada por las SOCIMI, que han llevado a los inversores a revisar a la baja su previsión de rentabilidades para los activos prime a finales de año. Los paneles consultados sitúan en un 5,5% la tasa de rentabilidad para oficinas en Madrid, un 6% para centros comerciales y un 8% para activos logísticos al final de este año.

El inversor extranjero será el protagonista, aunque habrá un volumen de inversión similar entre inversores nacionales y extranjeros. Ello es debido al protagonismo adquirido estos últimos meses por las SOCIMI, aunque, en realidad, estos vehículos están canalizando capital predominantemente internacional.

En este sentido, afirmar que las SOCIMIs son una opción muy atractiva para los fondos de inversión extranjeros que pretendan establecerse en el mercado español no es más que constatar una realidad. Y es que las SOCIMIs han dejado de ser un vehículo de inversión en potencia para consolidarse como uno de los principales desbancando a los mencionados fondos oportunistas.

Los panelistas prevén que este año se alcancen los 6.000 millones de euros de inversión en el mercado inmobiliario terciario-oficinas, inmuebles industriales, locales y centros comerciales y hoteles. Si está pensando en invertir, contar con el asesoramiento de un abogado siempre le será beneficioso.